梁文傑專欄:台北市的捐地容移之戰Part 2—柯文哲何必護盤郝龍斌 - 大衛買地網 收購全台公共設施保留地 高價收購道路用地

梁文傑專欄:台北市的捐地容移之戰Part 2—柯文哲何必護盤郝龍斌

柯文哲為了台北市的「捐地容移」政策與市議會槓上。(翻攝柯文哲臉書)

捐地容移-容積移轉-道路用地買賣

 

在郝龍斌時代定下來,預定在今年7月1日針對既成道路用地啟動的「全容積代金」制,在5月24日被台北市議會翻案,並在5月31日通過三讀。出人意料的是,當國民黨議員都覺得郝龍斌的方案不可行時,柯市府卻高舉公平正義的大旗極力捍衛,不但市長室秘書公然叫罵藍綠議員都是垃圾,也準備提出覆議案放手一搏。覆議案在議會通過的機會其實很低,柯文哲為了郝龍斌而賭上自己的政治聲望實在令人疑惑,也令人好奇他到底在捍衛什麼。

 

柯文哲在捍衛什麼

 

既成道路用地,簡單說就是你家的土地在無償的情況下被政府拿去當道路使用。土地所有權雖然還是你的,但只能配合做道路,亳無買賣價值。在台北市大街小巷的道路中,共有123公頃的道路面積屬私人所有,每個人都經常會走在人家的「私有地」上而不自知。既成道路用地因為政府占用而變得亳無價值,政府當然應該補償。大法官會議也在1996年做成400號解釋,針對既成道路用地,「有關機關自應依據法律辦理徵收,並斟酌國家財政狀況,給予相當補償」。也就是說,政府不但應該花錢徵收,而且還應該就過去無償占用人家土地數十年「給予相當補償」。這道理就像私人侵佔公有地一樣,政府不但會要求你支付租金,還會另外向你要求占用期間的「不當得利」。

 

然而大法官解釋歸解釋,地方政府的心態是反正已開闢為道路,那麼占了就占了,沒有再花錢徵收的道理,更別說除了徵收之外還要另外「給予相當補償」。地方政府如果有錢,只會徵收可以用來搞新建設的土地,讓市長有政績可誇耀。徵收既成道路不會有政績,也就沒有任何市長會認真要還地主一個公道。而且過去徵收土地是以公告現值計算,後來變成公告現值加4成,後來又因為苖栗大埔事件而於2012年修正「土地徵收條例」改為市價徵收,徵收價格至少漲了一倍,地方政府更不可能有錢處理。

 

正因為地方政府一定擺爛,而大法官解釋也指出即使財源困難不能徵收,也可以用其他方法,「諸如發行分期補償之債券、採取使用者收費制度、抵稅或以公有土地抵償等以代替金錢給付」,所以陳水扁執政時在2002年發明了「捐地容移」的方法。政府鼓勵建商去向既成道路用地的地主收購土地,建商把買到的地「捐」給政府,政府就給建商容積奬勵,讓建商能多蓋點房屋面積。這就是用「創造市場」(market creating)的方式來解決政府無法解決或不必由政府自己來解決的問題。正如政府不必自己花錢搞電信網路建設,只要弄好電信執照標售制度,電信業者就會幫政府把3G和4G網路搞好。同樣的,政府不必自己拿錢出來補償地主,只要規定捐1坪地可換多少容積的公式,讓既成道路用地從亳無市場價值變為有價值,地主的問題就由建商去解決,而政府一毛錢不必出。

 

從2002年後,全台各縣市都是靠「捐地容移」的市場在解決既成道路的問題,運作得也相當順利,唯獨台北市在郝龍斌時代硬要標新立異關閉交易市場。郝龍斌認為建商從這個市場賺到「暴利」,不如全部改由市府來做莊。從2014年開始先以「半代金」實施三年,預定從今年6月30日大限一到,建商只能以「市價」向政府買容積,市府再用這筆錢向地主收購其既成道路用地。依郝龍斌身邊蛋頭學者的想像(以及這些學者留在市府都發局的徒子徒孫的想像),市府每年可收到至少100億元的容積代金,這筆錢就可用來加速收購既成道路用地,而且「百分之百」造福地主。柯文哲現在也是這麼想。

 

「暴利」是主觀想像

 

但問題是,當初創造容積交易市場的目的就是因為政府沒錢,所以才要讓建商有利可圖,這樣才有動機去買既成道路用地,地主才能獲得補償。結果市府反過來指責建商賺錢「不公不義」,顯然完全不了解原來制度設計的原意。而且所謂「暴利」完全是主觀想像,而以「暴利」為由關閉市場更是荒謬。以IPhone為例,每賣出一支,蘋果公司的利潤是售價的70%,而拼命組裝的鴻海只有0.5%,蘋果完全可說是「暴利」。但沒有人會因為蘋果「暴利」就覺得應該禁止IPhone這個產品,或者美國政府應該把蘋果公司收歸國有。同樣的,政府當年把4G頻譜以1200億總價標售給電信業者,業者最後可能賺到十倍以上的「暴利」,但也沒有人認為台灣大哥大或遠傳應該關門或者被政府接管。

 

最重要的是,在「捐地容移」的制度下,政府(也就是一般人民大眾)從頭到尾沒有拿出一毛錢就取得本來該徵收卻沒有徵收的土地,也不必再對過去占用人家土地給予額外補償,那麼政府和人民才是最大的獲利者。柯文哲說這是「誰偷走了人民的乳酪?」的問題,實則人民已經免費拿到了乳酪,這個問題根本不存在。


道路用地-既成道路


創造容積交易市場的目的就是要讓建商有利可圖,這樣才有動機去買既成道路用地,地主才能獲得補償。(攝影:陳品佑)
 

撇開何謂公平正義不論,如果柯文哲堅持照郝龍斌的方案,必然會遇到以下實務上的難題。

 

交易市場關閉後,既成道路用地的地主只有被市府徵收一途,他們必然會要求按市價徵收,而這是市府根本負擔不起的。柯文哲現在說要以100%公告現值徵收,但台北市的公告現值平均只有市價的53%。這不但牴觸大法官會議的解釋,也直接違反2012年修正後的「土地徵收條例」。既成道路地主只要問一句,為什麼徵收新土地要用市價,徵收被占用了幾十年的土地卻要用公告現值,柯文哲又能怎麼回答?

 

在郝龍斌實施「半代金制」之前,既成道路原來在市場上可賣到公告現值的160%(這是土地銀行標售既成道路用地的價格),最高甚至可達200%。現在繞了一大圈,市府美其名是要地主免於被「剝削」,最後反而是以公告現值100%來徵收。剝削者從建商換成市府,地主反而更慘。

 

市府收百億是天方夜譚

 

市府要以市價賣容積給建商,期待每年能收百億。然而,假如這個市價是「真正市價」的話,那麼建商花1億元向市府買容積坪數,房屋蓋好之後也只能以1億元把這些坪數賣出去,如此一來無利可圖,誰要買?如果房市一直向上漲,那建商向市府買到容積,等2、3年房子蓋好後確實可以賣出較高的價格,但現在台北市的房價會落到何時尚不見底,許多建商乾脆不推案,又有誰敢向市府買容積來囤貨?這就是為什麼三年以來的「半代金」制度只收到6億元左右。若改為「全代金」,未來三年恐怕連3億元都沒有,所謂每年能收百億完全是天方夜譚。

 

簡單說,如果照郝龍斌的愚蠢政策走下去,結果必然是政府右手收不到容積代金,左手又沒有錢向地主徵收。而因為市場被關閉了,地主想出售也沒人買,只能繼續抱著廢地不知到何年何月。總結一句就是「庸人自擾,左支右絀」,既無效率也無公平正義。

 

郝龍斌的方案當年是國民黨在市議會強力動員才通過的,現在連國民黨議員都認為行不通而翻案,柯文哲護盤郝龍斌實在亳無道理可言。更何況全台各縣市都是用同一套制度在解決既成道路用地的問題,要改也得全台一致才合理,誰說台北市的既成道路地主就應該受到不平等待遇呢?又有誰能說遵守同樣制度的陳菊、賴清德、鄭文燦和林佳龍就比柯文哲不懂公平正義呢?


文章出處:https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=18161

※作者為台北市議員