了解公共設施保留地、道路用地

道路用地的十個問與答(Q&A)

Q1:道路用地是什麼? 是畸零地嗎?

A1:「道路用地」是都市計劃裡的「公共設施用地」的其中一種。根據《都市計畫法》第四章第42條記載: 都市計畫地區範圍內,應視實際情況,分別設置以下公共設施用地:

  • 一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
  • 二、學校、社教機構、社會福利設施、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
  • 三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
  • 四、本章規定之其他公共設施用地。
前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

也就是說,「道路用地」是因為都市計劃而被政府列為「公共設施用地」,提供大眾等不特定人車通行的土地。雖然土地權狀還在持有者手裡,但使用權卻是公共的。

至於「畸零地」,指的是面積狹小或地界曲折的建築用地,跟「道路用地」是不一樣的。畸零地如果沒有被都市計劃納入公共設施用地,是不會被政府徵收的。


Q2:「公共設施用地」和「公共設施保留地」一樣嗎?

A2:「公共設施保留地」簡稱「公保地」,是已被都市計劃納入公共設施用途,但還沒有依法徵收的公共設施用地。還沒有被徵收的「道路用地」也屬於「公共設施保留地」的一種;然而即使政府尚未徵收,土地持有者卻也必須提供給大眾使用。


Q3:為什麼我的土地會變成道路用地?

A3:因為都市計畫將您的土地,規劃為道路用地了。


Q4:我的土地變成道路用地後,有什麼權益變化?

A4:在政府還沒有取得您的土地前,「原則上」您可以申請為臨時建築使用,等到政府準備開闢公共設施時,會先給您拆除期限,您必須在期限內無條件自行拆除。

《都市計畫法》第四章第50條:公共設施保留地在未取得前,得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人,經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時,應自行無條件拆除;其不自行拆除者,予以強制拆除。都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法,由內政部定之。

然而,如果您的土地是道路用地,那麼就幾乎沒有自用的權力了,因為依《都市計畫法》指定為公共設施保留地的土地,持有者在使用時就不能妨礙它的法定用途。「道路」的目的就是給大家通行,所以「道路用地」自然也就只能無償提供不特定的對象通行了。

《都市計畫法》第四章第51條:依本法指定之公共設施保留地,不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。


Q5:為什麼政府明明還沒徵收我的道路用地,只有都市規劃而已,我卻得提供給大眾通行?

A5:如上所述,因為《都市計畫法》第四章第51條的規定,所以您的道路用地必須提供給大家通行。


Q6:什麼是「容積移轉」? 跟道路用地有什麼關係?

A6:容積移轉」是源自美國保存文化資產及自然資源的土地發展辦法,稱為「發展權移轉」,最初的目的是補償土地持有者該塊土地的發展權。例如一座二層樓的古蹟,原本可以擴建至五層樓,但為了保護文化資產而無法擴建,政府就將剩餘三層樓的發展權移轉到土地持有者的其他土地上。

民國98年,臺灣模仿了這項法規,並將之運用於「公共設施保留地」上,「道路用地」包括其中。為了補償土地持有者的發展權,在收購為「公共設施用地」之後,將該塊土地的發展權移轉至持有者的其他土地上,以補償其損失。


Q7:為什麼政府遲遲不收購我的道路用地? 不是已經納入都市計畫了嗎?

A7:納入都市計畫≠立刻由政府收購,因為政府每年編列的預算有限,無法收購所有的公共設施保留地,所以才有列入都市計畫而尚未被收購的情形。

照理說,列入「公共設施保留地」,應當由政府收購;然而現行的法規,並沒有規定政府「何時」要收購,所以才會發生道路用地已經開放給眾人通行了,政府卻遲遲未向土地持有者收購的情形。這就有點像買賣時的「賒帳」,買家拿走了東西,卻不知道何時才會回來結清。

實務上是從日據時代轉為國民政府就劃設為道路用地的土地,至今已中華民民國一一○年仍然未徵收。全台相同土地高達10兆多….


Q8:道路用地可以移轉嗎?

A8:可以的。道路用地可以繼承,也可以贈與給配偶或直系血親,而不用被徵收遺產稅或贈與稅。

《都市計畫法》第四章第50-1條:公共設施保留地因依本法第四十九條第一項徵收取得之加成補償,免徵所得稅;因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。


Q9:聽說捐贈道路用地可以抵所得稅,是真的嗎?

A9:在民國93年1月1日以前,捐贈道路用地給政府,可以100%用公告現值認列為捐贈扣除額;也因此造成避稅亂象。因此,相關法規在93年1月1日之後修正,依捐贈時公告土地現值16%計算捐贈扣除額。所以,無法再使用這一招抵免所得稅了。


Q10:道路用地有可能增值嗎?

A10:道路用地的買賣價格會隨著市場起伏,不見得就等於公告現值。「道路用地」可能增值的概念是基於「容積移轉」的法規而來的,然而我們先前也提到,現行的公共設施保留地的法規並不健全,所以才有道路用地還沒被徵收,卻必須提供給用路人使用的情形。

  「容積移轉」雖然是補償土地持有人的權宜之計,然而這些年來衍生出不少問題,因此有政治人物想要針對「容積移轉」的問題改革,如臺北市長柯文哲在民國106年就提出「容積代金」的新政策。所以是否能期待道路用地增值?除了土地市場價格的波動以外,更要擔心的是「容積移轉」的法規還能存在多久。一旦「容積移轉」的法規有所更動或消滅,那麼道路用地的法規勢必受到影響,也就不見得能保值了。

(延伸閱讀:「這就是真相!」 柯文哲:容積移轉400億價差 流到有辦法的人手中https://www.storm.mg/article/280567