如何排除土地佔用問題 - 大衛買地網 收購全台公共設施保留地 高價收購道路用地

如何排除土地佔用問題

道路用地在出售之前,必須排除佔用物。我們可以用GOOGLE街景或實地勘察,先確認自己的道路用地是否被佔用,以及佔用情形如何:
 
1. 使用google街景服務,查詢路面是否被障礙物佔用。
  以上一篇教學文(「如何用地號查詢土地使用分區與土地位置」,請放入它的超連結,謝謝)的道路用地為例,找到該筆土地的所在位置,然後移動街景,從各個角度觀察。
  如果您的道路用地沒有被佔用,恭喜您,可以省去排除佔用的麻煩。
  像這塊道路用地,就被鐵板與花盆佔用了。
佔用道路-道路用地被佔用-大衛買地網
圖片說明:用GOOGLE街景可以概略查詢您的土地是否被佔用。
 
2. 實地拍攝佔用情形
  由於google街景更新頻率約一年一次(可以在街景畫面右下角看到拍攝日期),因此只能讓地主初步了解道路用地被佔用的情形,無法即時反映當下情況,所以一定需要實地勘查、拍照存證。存證時可以多拍幾張,包括佔用物全景、佔用物各個角度、佔用物細部等,也要照到門牌號碼或路標。
道路用地被房屋佔用-大衛買地網
圖片說明:實地勘察被佔用的情形。圖片為水泥違建佔用道路用地。
 
  佔用路面的設施,可分為容易處理與不易處理兩類。
容易處理的佔用:坡板、盆栽、磚頭等,不需要專業機具就可以移除。對佔用者而言,比較沒有實質財務上的損失,因此較容易溝通。
道路用地店家器具外推佔用-大衛買地網
圖片說明:店家增設水泥板以供顧客等候,卻佔用了道路用地
 
不易處理的佔用:水泥階梯、水泥斜坡、房屋外推、違建等,需要調用專業拆除機具,才能拆除完畢。對佔用者而言,拆除佔用物會造成實質財務上的損失,所以地主在溝通時很難與他們達成共識(儘管他們本來就不該佔用他人土地)。
攤位佔用道路用地-大衛買地網
圖片說明:店家的點餐檯與招牌直接佔用道路用地
 
 
3. 與佔用者協調
  地主與佔用者接洽溝通,商談移除道路用地佔用物。
 
  雖然從確認道路用地是否被佔用,到實際著手排除只有三個步驟,然而第三步通常是最棘手的,地主與佔用者經常因此產生衝突。衝突的原因,來自於佔用者缺乏土地法相關知識,以及近年來的詐騙盛行
  以佔用者的角度而言,當他接到來自地主的通知,因為近年來詐騙盛行、反詐騙宣導普及的關係,所以首先會懷疑是否碰到詐騙事件。「我使用這塊地不是一天兩天,已經使用了這麼久,你才突然說你是地主,要我移除上面的佔用物。你該不會是想騙我吧?」於是相應不理。即使佔用者知道他佔用的土地不屬於自己,但由於缺乏土地法相關知識的關係,他們會進一步認為:「我佔用的是馬路,馬路是公家的,你怎麼說是你的土地?一定是騙人的!」於是更確信自己是遭遇詐騙事件。
  以地主的角度而言,平時不見得常常留意自己的道路用地使用情形,也有可能在繼承祖產或處理土地事務時,才知道有這麼一塊道路用地;到現場勘查,赫然發現自己的土地被他人佔用許久,此時難免因為權益受損而感到不悅,與佔用者協商時也就難以平心靜氣了。
  就算雙方能坐下來談,地主也能拿出地籍圖、土地權狀等資料以證明土地所有權,卻常因為佔用者並未具備相關法律素養、看不懂土地權狀與地籍圖,而無法判斷地主的真偽,甚而更加懷疑對方為詐騙集團,導致雙方溝通無效。至於地主方,雖然是受害者,於理於法都有憑有據要求對方移除佔用物,然而如果沒有相關處理經驗,也很難說服佔用者移除佔用物,往往不歡而散。
雨遮佔用-遮雨棚佔用-大衛買地網
圖片說明:佔用道路用地的物件也包括上方的遮蔽物。
 
道路用地佔用排除-大衛買地網
圖片說明:拆掉遮雨棚,排除佔用。
 
  以大衛處理過的案例而言,地主與佔用者直接談判的結果,通常是談判破裂,接著大吵一架,然後叫警察處理。政府雖然會為雙方安排調解庭,但不見得能達成共識;調解不成,於是地主對佔用者提告,然後就是曠日廢時的審理程序。這期間地主的所有訴訟花費,都要等到勝訴之後才能獲得回報;更不用提時間成本了。
  因此,大衛由衷建議,排除道路用地佔用的工作,還是交給專業的團隊處理,讓您省時省力不勞心。