道路用地用途是什麼？一篇告訴你有關道路用地與公共設施保留地的知識

道路用地是什麼？

「道路用地」是都市計劃中的「公共設施保留地」之一，提供不特定人車通行的土地，應由政府徵收；然而因為政府尚未徵收，因此地主雖然持有產權，但使用權卻已開放給大眾或特定人士。道路用地一般分為三種：

1.計劃道路：

已標示在地籍圖上，但還沒開工的「計劃道路」。

2.既成道路：

至少有兩戶人家以上、已經通行十年以上，但不在地籍圖上的「既成道路」。

3.私設道路：

私人鋪設、提供特定人士通行，但在地籍圖上都市計畫圖上均未標示的「私設道路」。

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道路用地的實質用途有哪些？

實際使用V.S.將道路用地變現換現金，您的選擇是？

1.地主想要實際使用道路用地時，可利用以下做法：

(1)佛心無償「開放給大眾通行」。

(2)可申請「興建臨時建築」，把它當菜圃、停車位，但「不能影響人車通行」，更「不能蓋房子」！理想很美好，但現實中卻很骨感。

2. 地主想要出售道路用地變現時，可以利用以下方式：

(1)「等政府徵收」，不過可能需要等到兒子輩或孫子輩才有機會讓政府收購並變現。

(2)想要投資、活化財富的話，就需要委託專業人士如大衛買地網協助「出售道路用地」，以權狀換現金！

影響道路用地買賣價格的3個因素

先看要出售的道路用地是否有占用情形，以及佔用的情形佔整筆土地的比例與輕重程度，這會直接影響價格。
如果土地在精華地帶如捷運站周邊、火車站及高鐵站旁或毗鄰重劃區，一般來說買賣行情都會來的更好。
保護區、偏遠地區或是附近有嫌惡設施，自然買賣價格相對較低。

想買賣道路用地前請先準備以下文件

買賣交易前需備妥印鑑證明及土地所有權狀，請地主先申請印鑑證明(請註明不動產登記用)

地主應準備文件：

1.地主本人到場請攜帶身分證及印鑑章。

2.若地主無法到場是委託他人，請附上委託書(需蓋地主的印鑑章且親簽)及檢附代理人身分證正本及印章。

(備註)

1.若第一次出售不動產，請先去戶籍所在地戶政事務所，申請印鑑登記並申請印鑑證明。

2.印鑑證明申請，請前往戶籍地之戶政事務所。

道路用地的買賣簽約流程

1.開始與大衛線上聯絡，大衛買地網會告知您完整流程及所需文件，由合格地政士為買賣雙方提供安全圓滿的交易服務。

2.大衛買地網會先為您確認想出售的土地是否為道路用地，派遣專員去道路用地現場拍照，並勘製做土地現況報告書，再提供實價買賣行情讓您參考，最終確認買賣價金。

3.簽約款項通常共分三期，分別為第一期款30%、第二期款50%、第三期款20%

4.第一期款30%付款條件，為地主支付土地權狀正本及相關文件並用印完成。(此時尚未收印鑑證明正本)。

5.第二期款土地鑑界完成確認座落位置，並且無佔用稅單，公單位已核發支付50%，此時會收印鑑證明正本並且簽收。

6.第三期款20%送地政事務所，並辦理移轉登記完成產權移轉。

道路用地買賣禁區有哪些？投資前一定要注意

道路用地買賣看似單純，但實務上存在不少風險。如果沒有注意，很容易讓投資變成長期資金卡住。

第1禁區：持分過度細碎。很多道路用地因為繼承或長期分割，持分分散在許多地主手中。如果沒有整合能力，單一小持分通常很難處理，也不容易找到買方。

第2禁區：誤判政策時間。有些投資人以為政府很快會徵收，但實際上很多道路用地可能多年都沒有徵收進度。如果資金沒有長期規劃，很容易陷入持有壓力。

第3禁區：沒有確認都市計畫內容。不同地區的道路用地，未來取得方式可能不同，例如徵收、市地重劃或其他制度。如果沒有先確認，很容易誤判土地價值。

第4禁區：忽略市場流動性。道路用地買方本來就有限，如果沒有清楚的退出策略，出售時可能需要較長時間。因此，道路用地投資最怕的不是價格，而是判斷錯誤。

道路用地的種類及限制

道路用地雖然名字很單純，但背後種類不少，限制更是一籮筐。一般可分為三大類：

一、都市計畫道路用地

最常見的屬於「公共設施保留地」。產權仍在私人手上，但依法禁止建築、不得變更用途。地主每年只能繳地價稅，卻無法開發利用，實務上常淪為建設公司收購，用於容積移轉。

二、既成道路用地

指已經開闢、供人通行的道路，有些仍登記在私人名下（俗稱私有道路）。既成道路雖然名義上是你的土地，但必須提供公眾使用，不能收費、不能封路，更不能亂設攤位。

三、公有道路用地

由政府徵收或撥用，產權已歸公家機關，私人無法取得，也不涉及買賣。

都擁有共同限制：
1️. 不能蓋房：建照絕對不會核准。
2️. 用途受限：當倉庫、停車場、攤販，原則上都屬違規。
3️. 可能被徵收：一旦政府開闢，道路用地必須讓渡，只能領補償金或抵價地。一句話總結：道路用地有名無實，雖有產權卻無使用自由，最終多半只能等待徵收或透過市場轉手出場。