如何進行 既成道路買賣 ?5分鐘教你看懂所有細節

既成道路是什麼?

「走的人多了,便成了路」,是「既成道路」的最佳寫照:它是土地所有權人必須開放給不特定大眾通行的道路,至少要有20年以上的通行事實,期間土地所有權人也並沒有阻擋大眾通行。這樣的路,就是「既成道路」。

雖然在都市計畫圖上找得到「既成道路」的標示,但它卻還沒被納入都市計畫公共設施保留用地,因此地籍圖上沒有標示出來。

依法,政府應該徵收土地、補償土地所有權人的犧牲;然而因為預算有限,所以遲遲未能徵收。

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既成道路 與道路用地有關係嗎?

道路用地分成計劃道路、既成道路、私設道路三種,所以,「既成道路」是道路用地的一種。不過:

1. 既成道路雖然在都市計畫圖上,但「不在」地籍圖上,「不是」公共設施保留用地。所以離政府徵收的階段遙遙無期。

2. 是不是既成道路,要由是否「已通行很久」的「事實」判定。

3. 因此它在法律上的判定條件比較模糊,如何界定它的「必要性」,「年代久遠」又是幾年以上,都沒有固定標準。

道路用地有哪些種類?

1.計劃道路:

地籍圖、都市計畫圖上均已標示為「道路用地」的公共設施保留用地。

2.既成道路:

在都市計畫圖上是道路、地籍圖上卻未標示的私設道路,「非」公共設施保留用地。

3.私設道路:

都市計畫圖、地籍圖均未標示的私設道路,「非」公共設施保留用地,僅供特定人士通行。

影響 既成道路買賣 的價格因素?

1. 都市計畫不同,市價不同。每個行政區可能不只有一個都市計畫,每項都市計畫的道路用地徵收行情也不見得一樣,落差可能有5%~200%之多。

2. 時間不同,行情波動。道路用地的市價也受時間影響每月、每年都可能有波動。

3. 土地現況,影響價格。道路用地的面積大小、是否已開闢、是否佔用、有沒有領過補償金,也都會影響收購價格。

4. 土地持分,完整為佳。土地持分如果完整,表示產權完整,萬一土地受到佔用,處理時更有效率。

什麼是道路用地的容積移轉?

如果您的土地是位於都市計畫範圍內的私有既成道路,且經劃定為公共設施保留地,那麼您就可以向縣市政府申請「容積移轉」;等審查通過後,將土地贈與政府,政府就將原先的「土地發展權」轉移到您持有的其他建地土地上。

大衛
大衛

我叫 David,也很喜歡人家叫我「茶米」,因為我到別人家作客時,會帶著一小包主人喜歡喝的茶,邊泡茶,邊聊天。我也喜歡藉著茶香,跟主人天南地北抬槓,聽聽他們的生活故事。
我的專長是:專業道路用地買賣、土地佔用排除、公告徵收協議價購撤銷及廢止、遺產稅實物抵繳、土地未辦繼承公同共有等困難案件解套...等。