如何排除土地佔用問題

道路用地在出售之前,必須排除佔用物。我們可以用GOOGLE街景或實地勘察,先確認自己的道路用地是否被佔用,以及佔用情形如何:

1. 使用google街景服務,查詢路面是否被障礙物佔用。
以上一篇教學文(如何用地號查詢土地使用分區與土地位置)的道路用地為例,找到該筆土地的所在位置,然後移動街景,從各個角度觀察。
如果您的道路用地沒有被佔用,恭喜您,可以省去排除佔用的麻煩。
像這塊道路用地,就被鐵板與花盆佔用了。

圖片說明:用GOOGLE街景可以概略查詢您的土地是否被佔用。

2. 實地拍攝佔用情形
由於google街景更新頻率約一年一次(可以在街景畫面右下角看到拍攝日期),因此只能讓地主初步了解道路用地被佔用的情形,無法即時反映當下情況,所以一定需要實地勘查、拍照存證。存證時可以多拍幾張,包括佔用物全景、佔用物各個角度、佔用物細部等,也要照到門牌號碼或路標。

圖片說明:實地勘察被佔用的情形。圖片為水泥違建佔用道路用地。

佔用路面的設施,可分為容易處理與不易處理兩類。
容易處理的佔用:坡板、盆栽、磚頭等,不需要專業機具就可以移除。對佔用者而言,比較沒有實質財務上的損失,因此較容易溝通。

圖片說明:店家增設水泥板以供顧客等候,卻佔用了道路用地

不易處理的佔用:水泥階梯、水泥斜坡、房屋外推、違建等,需要調用專業拆除機具,才能拆除完畢。對佔用者而言,拆除佔用物會造成實質財務上的損失,所以地主在溝通時很難與他們達成共識(儘管他們本來就不該佔用他人土地)。

圖片說明:店家的點餐檯與招牌直接佔用道路用地

3. 與佔用者協調
地主與佔用者接洽溝通,商談移除道路用地佔用物。

雖然從確認道路用地是否被佔用,到實際著手排除只有三個步驟,然而第三步通常是最棘手的,地主與佔用者經常因此產生衝突。衝突的原因,來自於佔用者缺乏土地法相關知識,以及近年來的詐騙盛行

以佔用者的角度而言,當他接到來自地主的通知,因為近年來詐騙盛行、反詐騙宣導普及的關係,所以首先會懷疑是否碰到詐騙事件。「我使用這塊地不是一天兩天,已經使用了這麼久,你才突然說你是地主,要我移除上面的佔用物。你該不會是想騙我吧?」於是相應不理。即使佔用者知道他佔用的土地不屬於自己,但由於缺乏土地法相關知識的關係,他們會進一步認為:「我佔用的是馬路,馬路是公家的,你怎麼說是你的土地?一定是騙人的!」於是更確信自己是遭遇詐騙事件。

以地主的角度而言,平時不見得常常留意自己的道路用地使用情形,也有可能在繼承祖產或處理土地事務時,才知道有這麼一塊道路用地;到現場勘查,赫然發現自己的土地被他人佔用許久,此時難免因為權益受損而感到不悅,與佔用者協商時也就難以平心靜氣了。

就算雙方能坐下來談,地主也能拿出地籍圖、土地權狀等資料以證明土地所有權,卻常因為佔用者並未具備相關法律素養、看不懂土地權狀與地籍圖,而無法判斷地主的真偽,甚而更加懷疑對方為詐騙集團,導致雙方溝通無效。至於地主方,雖然是受害者,於理於法都有憑有據要求對方移除佔用物,然而如果沒有相關處理經驗,也很難說服佔用者移除佔用物,往往不歡而散。

圖片說明:佔用道路用地的物件也包括上方的遮蔽物。
圖片說明:拆掉遮雨棚,排除佔用。

以大衛處理過的案例而言,地主與佔用者直接談判的結果,通常是談判破裂,接著大吵一架,然後叫警察處理。政府雖然會為雙方安排調解庭,但不見得能達成共識;調解不成,於是地主對佔用者提告,然後就是曠日廢時的審理程序。這期間地主的所有訴訟花費,都要等到勝訴之後才能獲得回報;更不用提時間成本了。

因此,大衛由衷建議,排除道路用地佔用的工作,還是交給專業的團隊處理,讓您省時省力不勞心。

預設圖片
大衛

我叫 David,也很喜歡人家叫我「茶米」,因為我到別人家作客時,會帶著一小包主人喜歡喝的茶,邊泡茶,邊聊天。我也喜歡藉著茶香,跟主人天南地北抬槓,聽聽他們的生活故事。
我的專長是:專業道路用地買賣、土地佔用排除、公告徵收協議價購撤銷及廢止、遺產稅實物抵繳、土地未辦繼承公同共有等困難案件解套...等。