新竹道路用地收購｜買賣行情、持分價格與交易流程

出售新竹道路用地不會納入年度所得，也不用繳納所得稅，是很好的變現方式之一。買賣新竹道路用地的地主如果愈多，道路用地的價值也會隨之降低，很多地主才想早點進行新竹道路用地買賣。
想交易新竹道路用地，請先瞭解交易資訊，並準備好相關的資料與文件，重要的是找到正規的道路用地收購商，讓交易按照正規流程進行，想進行新竹道路用地買賣，都可以開始行動！

道路用地收購商為什麼要收購新竹道路用地

從政府無力徵收全台道路用地後，開放容積移轉，讓建商可以捐贈道路用地給政府，政府給予建商容積移轉的增額容積率，所以道路用地收購商陸續產生。坦白說新竹缺乏大面積建地的情況下，留著道路用地完全沒有實質用途，不能蓋房子也無法開發，連停車都沒辦法。道路用地已經因為大眾而犧牲，因此賣給有意願收購的人，對地主來說絕對是更好的方式。 由於不動產的買賣資訊並不透明，擔心賤賣的心情我們都了解，也擁有同理心，大衛買地網可以盡全力提供協助並給予經驗談，讓新竹道路用地買賣變得更簡單輕鬆。

新竹道路用地持分可以出售嗎

只要道路用地仍登記在私人名下，即使不是整筆土地全部所有，而只是其中一部分持分，原則上仍可以依法出售自己的應有部分，不必先取得全部共有人同意才能出售自己名下的持分。

例如一筆道路用地總面積100坪，地主持有1/4，代表他持有的是整筆土地四分之一的權利，並不是可以自行指定現場其中25坪單獨出售。這也是持分道路用地最容易被誤會的地方。

不過，持分道路用地和完整所有權相比，交易時要多注意共有人、優先承購權與後續整合成本。依《土地法》第34條之1第4項規定，共有人出賣自己的應有部分時，其他共有人在同一價格及條件下，原則上具有優先承購權。因此實際成交後，仍應依個案確認通知及相關程序。

持分比例也會直接影響市場價格。1/2、1/10、1/100雖然都可以出售，但買方後續整合其他共有人所需的時間、行政程序與風險不同，市場接受度自然會有差異。

實務上，新竹道路用地持分能不能順利出售，通常還要一起看：

• 持分比例大小與共有人數
• 道路是否已開闢、是否供公眾通行
• 是否屬公共設施保留地
• 是否具有容積移轉或其他利用條件
• 是否有占用、地上物、界址爭議或其他權利限制
• 買方是否有整合、容積移轉或其他特定需求

以新竹市為例，現行《新竹市都市計畫容積移轉審查許可規則》已將計畫道路列入私有都市計畫公共設施保留地的類型之一，並明定私有公共設施保留地為容積移轉優先辦理項目。但這是新竹市的現行制度；若土地位於新竹縣，仍應依土地所在地主管機關、個別都市計畫及當時有效規定另行確認。所以，持分道路用地不是不能賣，而是買方會把未來整合難度一起算進價格。

新竹道路用地買賣與收購常見7大問題

1.我的土地是道路用地（或公設保留地），可以買賣嗎？

A：可以交易，但要先看土地性質、是否已開闢、現況佔用、路寬通行性、權利是否完整（持分/抵押/繼承）。條件不同，成交難度與價格區間會差很大。

2.聽說道路用地可以容積移轉，一定可以做嗎？

A：不一定。容積移轉要看都市計畫類型、道路/基地條件、是否開闢、佔用狀況等；很多關鍵不會出現在謄本上，需要圖資＋現況才能判斷可行性。

3.土地有佔用，還能買賣嗎？會差很多嗎？

A：能買賣，但佔用會影響土地估價與買賣可行性。小佔用（可移除/可協調）與大佔用（影響通行或長期卡關）的價差可能很大，需先分級判斷風險。

4.道路用地行情要怎麼評估？為什麼不是一口價？

A：道路用地行情通常是「範圍價」，會依制度適用、現況、路寬、開闢狀態、權利狀況、容移可能性形成不同區間。合理做法是提供「有理由的區間＋成立條件」。

5.持分道路用地可以賣嗎？需要全部共有人同意嗎？

A：持分可以交易，但共有人整合風險通常會反映在價格、付款條件、成交速度。若要提高成交機率，建議先整理共有人狀況、文件可用性，避免談到一半卡住。

6.我要準備哪些資料給你們評估？多久能有初判？

A：建議提供地號、持分比例（謄本佳）、位置資訊、現況照片（路面/出入口/佔用特寫 3–5 張）。資料越完整，初判愈快愈準；若涉及佔用或權利疑點，需補資料或現勘後才可給更精準區間。

7.交易怎麼做比較安全？你們是買方還是仲介？

A：安全關鍵在合約條款、付款節點、過戶與文件控管，建議採可追溯、可控管的付款流程，避免只靠口頭承諾。至於角色會依案件而定（可能是買方或協助媒合），但原則一致：先把制度、現況與風險講清楚，讓地主在資訊對等下做決定。

查詢新竹道路用地買賣趨勢

新竹道路用地買賣行情，主要看近年新竹道路用地交易行情，會依交易趨勢有所改變，買賣新竹道路用地前，可觀察及查詢最近一年附近地區的土地公告現值，以及新竹道路用地實價登錄當作參考依據。如果是道路用地，就會供大眾等不特定人士使用，若出現占用情形，買賣價格勢必會打折。影響新竹道路用地的買賣行情，主要依據土地現況、面積大小及持有比例來評估，所以不同個案的買賣行情落差會很大。

新竹道路用地的行情會受到哪3個因素影響

1.道路面積大小與政府公告現值

道路用地的面積會影響到道路用地的買賣和收購價格，因為道路用地的總公告現值，是由政府的公告現值*道路用地的面積，最後得到該筆道路用地的總權值。所以道路用地的面積及政府的公告現值都會影響到該筆道路用地的總權值。

2.共同持有人數量

共同持有人如果人數愈單純愈好(最好是一個人持有)，那道路用地所有權人就可以完全處分該筆道路用地。如果道路用地的共同持有人數相對較多，除了要面臨道路用地佔用情況拆除的困難度外，也會面臨可能在買賣時共有人會主張優先購買權的問題等。這在道路用地買賣上都會影響到道路用地的最終買賣和收購價格。

3.是否為柏油道路區域

政府劃設的公共設施保留地，已經因為大眾而有所犧牲。所以道路用地現況如果已經鋪設柏油，並且供不特定人車通行，那麼這個道路用地就等同於已開闢。反之如果現況尚未鋪設柏油，那麼還需要鋪設柏油等施工措施，才能合乎道路用地可以順利容積移轉的條件。這個前置作業也必須有所花費，勢必多多少少都會影響到買賣及收購價格。

2026新竹道路用地行情怎麼看？實際成交與價格這樣查

2026年新竹道路用地市場，不能只用「現在一坪多少」來判斷。真正影響成交價格的，通常不是「道路用地」這4個字，而是這筆土地後面還有沒有可利用、整合或變現的出口。觀察行情可以先從3個方向判斷。

1.看私人市場與實價登錄

地主可以先利用內政部不動產交易實價查詢服務網，搜尋新竹市、新竹縣相近地段的土地成交資料，再比對交易日期、土地面積、持分、使用分區與成交總價。

但道路用地成交筆數本來就少，而且每一筆的持分、開闢狀況、公共設施保留地身分與整合需求可能不同，因此不能看到附近一筆成交案例，就直接換算成自己的每坪行情。

2.看容積移轉市場

以新竹市現行規定來看，計畫道路屬可納入容積移轉制度的私有都市計畫公共設施保留地類型，而且私有公共設施保留地屬優先辦理項目。

但「可以列入制度」不代表每一筆道路用地都能順利移轉容積。送出基地仍要看面積、坵形、臨路、開闢使用、權利整合及審查結果。

因此，同樣是道路用地，1/1完整所有權、1/2持分、1/20持分或數十位共有人，市場價格通常不會相同。買方買的不只是土地，也把後續協調、文件取得與行政程序一起算進成本。

3.看區域與個案條件

新竹市東區、北區、香山區，以及新竹縣竹北、竹東、新豐、湖口、新埔、關西等地區，都市計畫、公告土地現值、周邊建地價值與開發需求差異很大，不能用一套固定價格判斷。 尤其新竹市與新竹縣不是同一個都市計畫主管機關，容積移轉、政府取得或個別計畫規定也不能直接互相套用。

新竹常見道路用地買賣及收購區域

1.新竹北區
2.新竹東區
3.竹北
4.香山
5.竹東
6.新埔
7.關西
8.新豐
9.峨嵋
10.寶山
11.芎林
12.橫山
13.北埔
14.尖石
15.湖口

新竹道路用地買賣流程與文件準備

新竹道路用地買賣前，第一步不是急著談單價，而是先把土地的法律身分、持分與現況查清楚。本文所稱「新竹道路用地」同時涵蓋新竹市與新竹縣的市場觀察；但都市計畫、容積移轉與政府取得制度，仍須依土地實際所在縣市分別確認。以下容積移轉內容以新竹市現行制度為例。

第一步：準備土地基本資料

1.首先瞭解新竹道路用地的資訊，包括『土地完整地段與地號』、『土地所有權人姓名』、『土地權狀上的權利範圍』與『地主有效的聯繫方式』。

2.確認欲收購的土地，是否屬於新竹都市計畫內的道路用地。

3.欲收購的道路用地上，是否有建築物外推、水泥斜坡、階梯或花圃等佔用。

4.給地主提供持有道路用地的完整報告，報告內包括土地的總公告現值，土地最新佔用情況判定資訊，以及近六個月的土地行情變化。

5.買賣雙方要一起討論道路用地的市場價值，雙方討論並且協商好交易流程與價格，就可以約定交易時間，除了簽約須具備合格地政士，也可以請法院認證的公證人來公證買賣契約，保障雙方交易的安全。

新竹道路用地買賣請找大衛