新北市道路用地 大衛買地網

新北道路用地如何買賣？交易流程一次看懂

新北道路用地如果仍登記在私人名下，原則上仍可以依法買賣。但道路用地和一般住宅區、商業區建地不同，真正進入交易以前，應先把土地身分、使用現況與後續處理方式查清楚。對地主來說，真正重要的不是一開始就問「一坪多少」，而是先確認：這塊土地買下來以後，到底能走哪一條路。

第1步｜提供土地基本資料

先確認行政區、地段、地號、面積與權利範圍。若是共有土地，也要一併確認持分比例及共有人情況。

第2步｜確認都市計畫與道路條件

查明土地使用分區、是否屬都市計畫道路或公共設施保留地、現況是否已開闢、是否由政府管養，以及有無徵收、價購、容積移轉或其他處理紀錄。

第3步｜評估道路用地市場價格

道路用地不宜直接拿附近建地的每坪價格套用。實務上會綜合公告土地現值、都市計畫區、容積移轉條件、持分、共有人數、道路開闢情形、政府取得制度與近期同類型成交資料判斷。

第4步｜確認價格、付款條件並簽約

雙方談妥後，契約應清楚記載買賣標的、總價、付款方式、稅費負擔、文件交付、所有權移轉時間及違約責任，再依程序申報土地增值稅並辦理買賣登記。地主若出售共有土地的應有部分，也要留意其他共有人依《土地法》第34條之1第4項可能享有的同一價格優先承購權，交易條件與通知程序應事先確認。。

2026新北道路用地行情觀察

2026年新北道路用地沒有一個可以套用全市的固定行情，也不能單純用「公告土地現值幾折」代表所有道路用地。新北市幅員大，不同行政區、都市計畫區與開發條件差異明顯，即使公告土地現值接近，實際成交價格仍可能因土地條件不同而有明顯差距。

如果要看新北道路用地行情，大衛會先拆成三個市場：私人道路用地交易、容積移轉市場，以及政府特定競購制度。三條路的價格邏輯不同，不能混在一起看。

第1種：私人道路用地交易市場

私人市場價格主要受到地段、持分、共有人數、道路開闢狀態、現況占用、容積移轉可能性、特定整合需求與市場買方資金成本影響。同一行政區內，完整所有權與零碎持分的交易條件就可能差很多。

第2種：容積移轉市場

新北市現行容積移轉制度仍包含私有都市計畫公共設施保留地。道路用地能否作為送出基地，會直接影響特定買方的承接需求。依新北市現行審查規定，未開闢道路用地原則上應取得該送出基地地號全部私有土地所有權人辦理容積移轉的同意；已開闢案件則依現行規定另行審查。

因此，持分零碎、共有人很多、整合困難的未開闢道路，即使都市計畫名稱看起來相同，市場價格也可能被整合成本拉低。

第3種：115年度政府道路土地競購制度

新北市政府115年度持續辦理「已開闢未徵收都市計畫道路土地及非都市計畫區交通用地處理計畫」，年度預算為新臺幣3,000萬元。申請期間已於2026年8月31日截止，9月1日至9月28日為作業審查階段，符合資格案件再進入後續競購程序。

這項制度不是「政府固定用20%或30%直接收購」。依115年度公告，競購底價依持有年限區分：

土地持有未滿10年：當年度公告土地現值20%。
土地持有10年以上：當年度公告土地現值30%。

但實際競購仍由符合資格的土地所有權人投標，投標百分比須在底價以內，並由標價百分比較低者優先取得協議價購順位，再依年度預算辦理。因此，20%或30%是該年度制度的投標底價基準，不是2026年新北所有道路用地的保證收購價。

這套計畫也有資格限制，例如土地須屬已開闢未徵收都市計畫道路或非都市計畫區交通用地、全部供公眾通行，並由指定道路管理機關維護管養等。地主不能只看到自己的土地在路上，就直接套用政府競購價格。所以真正看新北道路用地行情，最忌諱一句：「現在都收公告現值幾成。」更精確的答案是：先看土地屬於哪一種，再談幾成。

道路用地收購商為什麼想收購新北道路用地

由於政府財政赤字已無力徵收新北道路用地，所以開放容積移轉讓建商利用捐贈道路用地的方式，政府再給予建商容積移轉的增額容積率，所以道路用地收購商陸續誕生。新北道路用地已因大眾使用而特別犧牲，因此賣給有意收購的人，對地主來說絕對是更好的解套方式。由於新北道路用地的買賣資訊並不透明，導致怕賤賣土地的心情大衛都了解，大衛買地網可以給予買賣協助與豐富經驗談，讓買賣新北道路用地變得更簡單輕鬆。

單獨持分新北道路用地也可以進行買賣

新北地主最擔心的是土地產權非完整持份，是否會無法出售道路用地，大衛可以明確告訴你，道路用地出售跟建地不一樣，不需要產權完整才可以出售，所以就算只擁有持分的新北道路用地也可以買賣。建設公司買道路用地只是要去申請容積率，換算權利價值就可以做持分的道路用地捐贈，所以持分的道路用地絕對可以單獨拆賣，請放心的與大衛聯絡吧。

新北道路用地交易常見7大問題

Q1.我的土地是道路用地（公設保留地），一定可以買賣嗎？

A：可以交易，但要先看土地性質、是否已開闢、現況佔用、路寬通行性、權利是否完整（持分/抵押/繼承）。條件不同，成交難度與價格區間會差很大。

Q2.聽說道路用地可以容積移轉，一定可以做嗎？

A：不一定。容積移轉要看都市計畫類型、道路/基地條件、是否開闢、佔用狀況等；很多關鍵不會出現在謄本上，需要圖資＋現況才能判斷可行性。

Q3.土地有佔用，還能買賣嗎？會差很多嗎？

A：能買賣，但佔用會影響估價與可行性。小佔用（可移除/可協調）與大佔用（影響通行或長期卡關）的價差可能很大，需先分級判斷風險。

Q4.道路用地行情要怎麼估？為什麼不是一口價？

A：道路用地行情通常是「範圍價」，會依制度適用、現況、路寬、開闢狀態、權利狀況、容移可能性形成不同區間。合理做法是提供「有理由的區間＋成立條件」。

Q5.持分道路用地可以賣嗎？需要全部共有人同意嗎？

A：持分可以交易，但共有人整合風險通常會反映在價格、付款條件、成交速度。若要提高成交機率，建議先整理共有人狀況、文件可用性，避免談到一半卡死。

Q6.我要準備哪些資料給你們評估？多久能有初判？

A：建議提供地號、持分比例（謄本佳）、位置資訊、現況照片（路面/出入口/佔用特寫 3–5 張）。資料越完整，初判愈快愈準；若涉及佔用或權利疑點，需補資料或現勘後才可給更精準區間。

Q7.交易怎麼做比較安全？你們是買方還是仲介？

A：安全關鍵在合約條款、付款節點、過戶與文件控管，建議採可追溯、可控管的付款流程，避免只靠口頭承諾。至於角色會依案件而定（可能是買方或協助媒合），但原則一致：先把制度、現況與風險講清楚，讓地主在資訊對等下做決定。

新北道路用地收購行情會受到哪3個因素影響

1.道路面積大小與政府公告現值

道路用地的面積會影響到道路用地的買賣和收購價格，因為道路用地的總公告現值，是由政府的公告現值*道路用地的面積，最後得到該筆道路用地的總權值。所以道路用地的面積及政府的公告現值都會影響到該筆道路用地的總權值。

2.共同持有人數量

共同持有人如果人數愈單純愈好(最好是一個人持有)，那道路用地所有權人就可以完全處分該筆道路用地。如果道路用地的共同持有人數相對較多，除了要面臨道路用地佔用情況拆除的困難度外，也會面臨可能在買賣時共有人會主張優先購買權的問題等。這在道路用地買賣上都會影響到道路用地的最終買賣和收購價格。

3.是否為柏油鋪設道路

政府劃設的公共設施保留地，已經因為大眾而有所犧牲。所以道路用地現況如果已經鋪設柏油，並且供不特定人車通行，那麼這個道路用地就等同於已開闢。反之如果現況尚未鋪設柏油，那麼還需要鋪設柏油等施工措施，才能合乎道路用地可以順利容積移轉的條件。這個前置作業也必須有所花費，勢必多多少少都會影響到買賣及收購價格。

新北道路用地常見買賣區域

1.三重
2.新莊
3.板橋
4.中和
5.永和
6.蘆洲
7.樹林
8.土城
9.三峽
10.鶯歌
11.新店
12.五股
13.泰山
14.淡水
15.八里
16.汐止
17.林口
18.金山
19.瑞芳

新北道路用地買賣或收購價格，容易受到那些因素影響

新北市幅員很大，板橋、中和、新店與三芝、貢寮的道路用地，本來就不可能用同一套價格判斷。真正影響價格的，通常不是單一公式，而是土地位置、法律身分、容積移轉條件、持分與市場需求共同作用。

1. 行政區與都市計畫區

板橋、新店、中和、三重、土城、淡水、林口或其他都市計畫區，其公告土地現值、開發強度、建築市場與容積需求不同，不能用同一套行情比較。

2. 公告土地現值

公告土地現值是道路用地估值的重要基礎資料，也會影響政府競購與容積移轉計算，但它不是市場成交價，更不代表私人買方一定按照固定百分比收購。

3. 是否屬公共設施保留地

現況供道路使用，不代表法律上一定屬公共設施保留地。都市計畫身分不同，容積移轉、政府取得及市場利用方式也可能不同。

4. 道路是否已開闢、是否政府管養

已開闢、政府管養的道路土地，與仍未開闢、現場可能是空地或私人使用的計畫道路，市場邏輯不同。115年度政府競購制度即限定符合特定開闢、通行與管養條件的案件。

5. 是否符合容積移轉條件

符合條件的私有都市計畫公共設施保留地，可能具有容積移轉市場需求；未開闢道路若涉及全體私有所有權人同意，持分越碎、共有人越多，整合成本就越高。

6. 持分比例與共有人數

1/1完整所有權與1/20、1/100持分，市場接受度不同。持分越小、共有人越多，買方未來整合、通知、處分或辦理容積移轉的成本通常越高。

7. 土地面積與形狀

面積過小、狹長、零碎或形狀特殊，可能影響整合效率與特定買方利用方式。

8. 地上物、占用與界址狀況

存在私人地上物、違建、占用、界址不明或其他權利問題時，買方會把未來處理時間與成本反映在價格裡。

9. 徵收、價購或既有處理紀錄

是否曾受領補償、曾辦理容積移轉、是否已有工程或取得計畫，都可能影響權利狀態與市場判斷。

10. 近期同類型成交案例

真正有參考價值的不是「新北平均」，而是同一都市計畫區、相近土地身分、相似持分與利用條件的成交案例。

11. 政府取得可能性

有沒有納入徵收、協議價購、道路工程或特定競購制度，也是價格評估的一環，但不能把尚未發生的政策期待當成確定價值。

12. 特定買方整合需求

土地若剛好位在建案、鄰地整合、開發範圍或特定送出基地需求上，個案價值可能高於一般市場，但這類價格不能直接套用到其他道路用地。公告現值只是尺，真正決定成交價的，是這塊土地有沒有出口。

2026新北道路用地價格如何評估？12項行情評估表

地主若想先判斷自己的土地大約屬於哪一類，可以先用下表進行初步檢查。這張表不是直接算出成交價，而是用來找出真正會影響價格的條件。

評估項目	判斷重點	影響程度
行政區、都市計畫區	不同區域的公告現值、開發強度與容積需求不同	高
公告土地現值	可作為價格基礎參考，但不是市場成交價	高
都市計畫使用分區	先確認是否為道路用地及公共設施保留地	高
道路是否已開闢／政府管養	影響政府取得、容積移轉與市場接受度	高
容積移轉資格	符合條件者可能增加特定市場需求	高
土地持分比例	完整持有通常較容易交易，零碎持分需考量整合	高
共有人數	共有人越多，通知、整合與交易程序通常越複雜	中高
土地面積與形狀	影響整合效率及特定買方利用方式	中
現況占用或地上物	可能增加排除、協調或移轉成本	中
徵收、價購或容移紀錄	需確認權利是否曾經處理或移轉	高
近期同類型成交案例	應比對同都市計畫、相近條件道路用地	高
特定買方整合需求	建案、鄰地或其他特殊需求可能提高個案價值	個案差異大

115年度政府競購該怎麼看？

符合115年度政府競購資格的案件，確實有一套官方制度可以參考，但地主不要因此直接把自己的土地認定為「至少值公告土地現值20%或30%」。

原因有三個：第一，計畫本身有土地類型、開闢、通行、管養與占有狀況等資格限制；第二，20%或30%是依持有年限設定的投標底價基準；第三，投標百分比較低者取得較優先的協議價購順位，最後仍受年度預算限制。因此，政府競購價格可以當成某一類土地的制度參考，但不能直接等同私人市場行情。

新北道路用地估價時建議先看這3個價格

1.政府有沒有取得價格：先確認是否符合徵收、價購、競購或其他政府取得制度。

2.容積市場能不能承接：確認是否屬可辦理容積移轉的送出基地、開闢狀況與整合同意條件。

3.私人買方願意出多少：比較相近條件成交案例、持分、占用、等待時間與特定整合需求。

三條路都查過，再談行情，會比單純拿公告土地現值乘一個百分比可靠得多。

新北道路用地3大買賣流程

1、第一期款30%付款條件，為地主支付土地權狀正本及相關文件並用印完成。(此時尚未收印鑑證明正本)。
2、第二期款土地鑑界完成，確認土地座落位置均無佔用等情事，公單位公文(鑑界成果圖、土地使用分區、徵收價購及非法定空地公文已核發時支付50%，此時會收印鑑證明正本並簽收。
3、第三期款20%，送交地政事務所辦理移轉登記，完成產權移轉。

新北道路用地5大收購資訊

1、首先要瞭解新北道路用地的資訊，包括『土地完整地段及地號』、『土地所有權人姓名』、『土地權狀上的權利範圍』、『地主有效的聯繫方式』。

2、需確認好要收購的土地，是否屬於新北都市計畫內的道路用地。

3、勘察要收購的道路用地上，是否有『出租』『佔用』『協議價購』『公告徵收』『法定空地』等情事。

4、給地主提供持有該道路用地的完整報告，報告書內包括土地的總公告現值，土地目前佔用情況判定資訊，還有近六個月的土地行情變化。

5、新北道路用地買賣雙方要一起討論道路用地的市場價值，雙方討論並協商好交易流程與價格，就可以約定交易時間，除了簽約時需具備合格地政士，也可以請法院認證的公證人來公證買賣契約，保障買賣雙方的交易安全。

新北道路用地買賣請找大衛買地網

新北道路用地不能只看公告土地現值，更不能直接套20%或30%。不同地號可能分別走政府競購、容積移轉、民間收購或其他整合方式，價格差距很大。先把土地能走哪一條路看清楚，再談價格，通常比直接問「現在一坪多少」更準確。

如果你手上有新北市道路用地，可以提供「行政區、地段、地號、持分」，大衛買地網可先協助確認土地使用分區、道路開闢情形、容積移轉條件、政府取得可能性與目前市場承接方式，再評估合理價格。如果有買賣道路用地的需求或對於土地有任何疑難雜症，歡迎加入我的LINE ID:linelinedavid (賴賴茶米諧音），也能直接掃描下方QR CODE與我聯繫。